Коммерческая ипотека - покупка коммерческой недвижимости в ипотеку

Коммерческая ипотека Коммерческая ипотека – это один из вариантов целевого средне- или долгосрочного кредитования физических или юридических лиц с целью приобретения нежилой, коммерческой недвижимости. Коммерческой недвижимостью считаются любые помещения, выведенные из жилищного фонда и используемые в коммерческих целях - офисы, склады, торговые площади, производственные помещения и т.д.

Приобретение в ипотеку жилой недвижимости – привычное явление, а вот офисная, или коммерческая ипотека – это относительно новый для России банковский продукт, хотя за рубежом практика ипотечного кредитования сделок с коммерческой недвижимостью широко распространена.

Условия коммерческого кредитования

Ипотека нежилых помещений до недавнего времени не практиковалась из-за отсутствия соответствующей законодательной базы, поправки в закон «Об ипотеке» были внесены в 2009 г., а сейчас многие банки предлагают такой продукт, как офисная ипотека. Ипотечное кредитование коммерческой недвижимости разными банками осуществляется на таких условиях:

• первоначальный взнос – 20-40%;
• процентная ставка – 11-20%;
• максимальный срок кредитования в среднем 7-10 лет.

Заемщик должен вести бизнес не менее года, иметь прибыльный баланс, позитивную кредитную историю.

Сегодня продавцам крупных объектов, реализующихся блоками, необходимо иметь банковскую аккредитацию на оформление ипотеки. Если раньше предприниматели, бюджет которых не позволял приобрести офис в собственность, вынуждены были тратить деньги на аренду, то сейчас у них появилась возможность получить деньги на приобретение коммерческой недвижимости под залог именно того объекта, приобретение которого лишь планируется, то есть по схеме классической ипотеки. Это выгоднее, ведь арендатор платит солидные суммы за недвижимость, которая остается чужой собственностью, а заимодавец в виде платежей по кредиту оплачивает свою, хоть и находящуюся до момента погашения кредита в залоге у банка.

До принятия поправок к закону об ипотечном кредитовании получить кредит под залог коммерческой недвижимости мог только собственник такой недвижимости. То есть компании и предприниматели, владевшие нежилой недвижимостью, могли предоставить ее в качестве залога и получить кредит на приобретение другого объекта, а те, у кого недвижимости в собственности не было, и в кредит ее приобрести не могли из-за отсутствия обеспечения. Разрабатывались разные схемы приобретения офисов и прочей нежилой недвижимости как бы в ипотеку:

• приобретение недвижимости на занятые деньги и получение под нее кредита;
• получение кредита под недвижимость, предоставленную в залог банку продавцом;
• приобретение недвижимости на дочернюю компанию банка за счет средств покупателя (20-40%) и предоставленного банком кредита (60-80%) с последующей передачей объекта покупателю.

Выгода коммерческой ипотеки

Приобретение коммерческой недвижимости с использованием заемных средств банка, даже с условием переплаты по процентам, имеет ряд неоспоримых преимуществ:

• Получение недвижимости в собственность, что для бизнеса может являться серьезным активом в будущем;
• Отсутствие необходимости переплачивать за аренду офисной или торговой недвижимости;
• Исключаются непредвиденные ситуации, при которых арендодатель может изменить планы и отказать в аренде. Смена места размещения офиса или торговой площадки помимо дополнительных непредвиденных расходов также может повлечь снижение рентабельности бизнеса в целом.

Необходимые документы

Существует два основных способа оформления офисной ипотеки:

1. На физическое лицо;
2. На юридическое лицо или организацию.

Два выше обозначенных способа значительно отличаются по списку необходимых документов. Рассмотрим оба варианта по порядку.

Коммерческая ипотека для физических лиц 

Оформление коммерческой ипотеки на физическое лицо

Требования к заемщику:

• Резидент Российской Федерация.
• Срок существования бизнеса: не менее 6 месяцев.
• Размер годовой выручки. Данный факт влияет на сумму, которую банк решит предоставить заемщику. Соответственно, чем дороже недвижимость, которая планируется к приобретению, тем более высокими доходами должен располагать заемщик.
• Расположение и регистрация бизнеса в регионе присутствия банка.

Список документов

Список необходимых документов для оформления коммерческой ипотеки на физическое лицо не отличается от списка документов для оформления обычного ипотечного кредита. Ниже приведены основные необходимые документы, окончательный список будет зависеть от выбранного банка.

• Заявление на выдачу ипотечного кредита и анкета по форме банка.
• Копия паспорта или другого документа, удостоверяющего личность.
• Копия страхового свидетельства государственного пенсионного страхования.
• Копия свидетельства о постановке на учет в налоговом органе физического лица по месту жительства на территории РФ.
• Копия военного билета для лиц мужского пола призывного возраста.
• Учредительные документы: Копия свидетельства о регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.
• Выписка из ЕГРИП.
• Копия кассовой книги за прошедший отчетный период.
• Копии налоговых деклараций.
• Копии договоров и платежных поручений (Могут потребоваться в качестве подтверждения реальности доходов организации)

Оформление коммерческой ипотеки на юридическое лицо

Основным преимуществом оформления ипотеки на юрлицо является возможность приобретения более дорогой недвижимости, однако необходимо рассчитывать свои возможности по возврату крупного кредита.

Требования к организации:

• Ведение деятельности на территории Российской Федерации не менее 1 года.
• Положительный экономический баланс.
• Деятельность, не связанная с производством алкоголя, табака или загрязнением окружающей среды.

Список необходимых документов:

• Копии учредительных документов.
• Заявление на выдачу ипотечного кредита и анкета по форме банка.
• Копии документов, подтверждающих личность для учредителей бизнеса.
• Правоустанавливающие документы.
• Бухгалтерская отчетность и расшифровки к ней.
• Бизнес-план на период кредитования с прогнозом движения денежных средств и планом доходов и расходов.

Предложения банков

После введения необходимых поправок в законодательство РФ о предоставлении ипотечных кредитов для нежилой недвижимости, на рынке ипотечного кредитования появилась масса предложений о кредитовании бизнеса. Условия и требования различных банков схожи, однако присутствует масса нюансов, которые и влияют на выбор конкретного банка. Рассмотрим некоторые наиболее интересные предложения банков.

Ипотека для бизнеса от Сбербанка

Сбербанк предлагает для своих корпоративных клиентов возможность ипотечного кредитования по программе "Бизнес Недвижимость". Данная программа нацелена на средний и малый бизнес с годовой выручкой до 400 млн. рублей и сроком ведения хозяйственной деятельности не менее 6 месяцев.

Основные необходимые документы:

• Анкета;
• Учредительные и регистрационные документы юридического лица/индивидуального предпринимателя;
• Финансовая отчетность;
• Документы по хозяйственной деятельности.

Также банк по своему усмотрению может дополнительно запросить необходимые документы.

Основными особенностями данной ипотечной программы является:

• Возможность отсрочки по выплатам до 12 месяцев;
• Невысокая процентная ставка: от 14% для кредитов в рублях;
• Отсутствие комиссии за выдачу и досрочное погашение кредита;
• Невысокий первый взнос: от 20%.

Коммерческая ипотека ВТБ

Банк ВТБ предлагает получение коммерческой ипотеки по программе "Бизнес ипотека", на приобретение любого вида коммерческой недвижимости. Сумма предоставляемого кредита от 4 млн. рублей и срок кредитования не более 10 лет.

Преимущества программы Бизнес ипотека:

• Возможность предоставления кредита без аванса, при условии предоставления дополнительного залога;
• Предоставление отсрочки по выплатам до 9 месяцев;
• Процентная ставка по кредиту от 14% годовых.

Коммерческая ипотека для юридических лиц 

Коммерческая ипотека

На сегодняшний день банка предлагают большое количество кредитных продуктов для покупки недвижимости. После 2009 года и принятия необходимых поправок в законодательство всеми преимуществами ипотечного кредитования смогли воспользоваться владельцы и учредители бизнесов. Зачастую получение кредита является единственной реальной возможностью для расширения и роста бизнеса. Несмотря на значительную переплату по процентам, рентабельность от приобретения офиса, склада, торговой или производственной площадки значительно выше.

В 2019 году в следствии развития кредитных программ, появления новых банков произошло небольшое снижение процентных ставок и в целом смягчение условий по кредитам. Учитывая рост экономики России и отдельных крупных городов, таких как Москва, Санкт-Петербург, Ростов-на-Дону, Екатеринбург, Казань, Пермь, можно рассчитывать на продолжение динамики смягчения условий по кредитам и в 2019 году.

Учитывая всю приведенную информацию можно говорить о улучшении условий для ведения бизнеса в России, и доступные условия для покупки коммерческой недвижимости, являются немаловажным фактором в данном процессе.